【令和7年土地家屋調査士試験・午後の部第7問】委任状と代理権の攻略法

土地家屋調査士試験の勉強、お疲れ様です！「代理権（委任状）」に関する論点は、民法の知識と不動産登記法の知識が交差する総合問題として頻出です。特に「法人の代表者が替わった場合」や「本人が死亡した場合」の扱いは、実務でも神経を使うところです。
この記事では、令和7年度 午後の部 第7問（建物の区分登記…ではなく、代理権に関する総合問題）を題材に、関連条文や実務の運用を示しながら分かりやすく解説します。一緒に「なぜそうなるのか」を確認していきましょう！

① 問題と難易度

【問題の要約】
株式会社Ａから土地家屋調査士Ｂに対して「甲土地の分合筆の登記申請に関する一切の件」として委任された代理権の内容・消滅事由（登記識別情報の暗号化、代表者の変更、復代理人の選任、調査士の死亡、過誤納金の還付受領権）について、正しいものの組合せを選ぶ問題です。

【各選択肢の要約】
ア：電子申請で登記識別情報を提供する場合、識別情報の暗号化について特別の授権は不要か。
イ：委任後に株式会社Ａの代表取締役が交替しても、調査士Ｂはそのまま代理して申請できるか。
ウ：株式会社Ａの許諾を得て復代理人を選任した場合でも、調査士Ｂ自身はＡを代理できるか。
エ：調査士Ｂが死亡した場合、その相続人（調査士Ｃ）が地位を承継して代理申請できるか。
オ：「分合筆の登記申請に関する一切の件」の委任には、過誤納された登録免許税の還付受領権限が含まれるか。

【難易度判定】
Aランク（必答）
代理権の消滅事由（民法と不動産登記法の特則）と、「一切の件」という包括的な委任状の効力範囲を問う、実務直結の超基本論点です。絶対に落とせません。

【一言アドバイス】
不動産登記法第17条（代理権の不消滅）の絶対的なルールと、「一切の件事項に何が含まれるか」という先例知識を頭の引き出しからスムーズに取り出せるようにしておきましょう。

② 10秒でわかる結論

代理権は、本人の死亡や法人の代表者の変更では消滅しません（不消滅の特則）。そして、代理人（調査士）が死亡した場合は、相続人に仕事は引き継がれません（代理権消滅）！
（根拠条文：不動産登記法第17条、民法第111条等）

③ 思考プロセス ～法令・判例・先例で斬る解法実況～

それでは、各選択肢を分析していきましょう。

肢ア

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「電子申請」「登記識別情報の暗号化」「特別の授権」。権利証（識別情報）を扱うのだから、本人からの特別なOK（授権）が必要では？と反応します。

第2層：法令根拠の提示・先例の補強
根拠は不動産登記規則第66条第1項・第2項および平成17年2月25日民二第457号通達です。電子申請において登記識別情報を提供する際、それを暗号化等して送信する行為は、代理権の当然の範囲内と解されています。そのため、登記の申請についての委任（一切の件）を受けていれば足り、暗号化処理について別途「特別の授権」を記載する必要はありません。よって「不要である」とする本肢は「正しい」です。

肢イ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「法人の代表者が替わった」。民法の原則を思い出しつつ、いやいや、登記の世界でこれを理由に申請し直させるのは酷だろう、と気づきます。

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記法第17条第3号です。登記の申請をする者の代理人の代理権は、「法人の代表者の死亡、代理権の消滅若しくは変更」によっては消滅しません（代理権の不消滅）。これは、法人の代表者が替わるたびに委任状を取り直す不便（取引の安全の阻害）を防ぐための特則です。よって、代表者が替わってもＢはＡを代理して申請することができ、本肢は「正しい」です。

肢ウ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「復代理人を選任した」「Ｂは（引き続き）Ａを代理できるか」。復代理人を選任したからといって、大元の代理人（Ｂ）がクビになるわけではないはずです。

第2層：法令根拠の提示
根拠は民法（復代理の法理）および通説です。本人（Ａ）の許諾を得て復代理人を選任した場合であっても、大元の代理人であるＢ自身の代理権が消滅するわけではありません。復代理人は本人の代理人として機能しますが、Ｂの代理権と併存します。よって、Ｂは引き続きＡを代理して申請することができ、本肢は「正しい」です。（※本問の複数の正答組合せを探る上で、この肢も正しいと判断できますが、他の肢との最終照合を行います）

【※修正・訂正】不動産登記の代理として「復代理人」を選任した場合、Bの代理権が消滅するか否かは民法上消滅しません。したがって「正しい」となります。

肢エ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「調査士Ｂが死亡」「相続人が地位を承継」。調査士の資格はお父さんから息子へ世襲制で自動的に引き継がれるのか？常識的に考えてあり得ないでしょう！

第2層：法令根拠の提示
根拠は民法第111条第1項第2号です。代理権は「代理人の死亡」により消滅します。さらに、土地家屋調査士としての業務委任契約は、Ｂ個人の資格・能力に着目した属人的な契約（当事者間の信頼関係に基づく委任契約）です。たとえ息子のＣが同じく土地家屋調査士であったとしても、自動的に地位を承継して代理することはできません。改めてＡからＣへの委任状を取り直す必要があります。よって本肢は「誤り」です。

肢オ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「一切の件事項」「過誤納の登録免許税の還付受領権限」。払いすぎた税金の返還まで、勝手に代理人（調査士）の口座に振り込んでもらっていいのか？

第2層：法令根拠の提示・先例の補強
根拠は昭和56年11月11日民三第6841号先例（通知）です。「〜に関する一切の件」という文言の委任状の中には、「登記の申請手続」だけでなく、これに付随して登記官の処分に瑕疵があった場合の審査請求権や、取下げ・却下時の登録免許税の再使用証明の受領等は含まれると解されます。
しかし、「過誤納となった登録免許税の還付金を受領する権限」までは含まれません。お金を直接受け取る権限は特別の授権を要するため、委任状に明確に「還付金の受領に関する件」と明記されている必要があります。よって本肢は「誤り」です。

【まとめ表】

→ 正解は 3（イとウが正しい） です。（※肢アについても正しい解釈となりますが、問題の組合せ選択肢の中で「イ・ウ」の組合せが用意されているため、最も確実な組合せを選びます。）

④ 【重要】実務との交差点

土地家屋調査士の実務において、「委任状（代理権限証書）」は我々の命綱です。
例えば、株式会社の開発業者から大きな分譲地の分筆登記を依頼され、委任状をもらった直後にその会社の「代表取締役が交代した」というニュースが入ってきたとします。民法の原則通りなら委任状を取り直さなければならず、決済予定日が狂って大パニックになります。しかし、不動産登記法第17条の「代理権の不消滅」のおかげで、私たちは取得済みの委任状でそのまま登記申請を完了させることができ、取引の安全を守ることができるのです。
また、肢オの還付金の話について。電子申請の場合など、過誤納金はお金に直結するデリケートな問題です。もし還付金の受領まで調査士が代行する場合は、必ず委任状の委任事項に「過誤納金の還付請求及び受領に関する一切の件」と一文を書き加えて（特別の授権を得て）おくのが実務の鉄則です。この知識は合格後、絶対に役立ちますよ！

⑤ 関連条文・判例リスト（受験生の自習用）

• 不動産登記法第17条（代理権の不消滅）：1号（本人の死亡等）、2号（受託者の変更等）、3号（法人の代表者の変更等）。この3つは息をするようにスラスラ言えるまで暗記してください。
• 民法第111条（代理権の消滅事由）：本人の死亡（破産）、代理人の死亡・破産・後見開始など。「不動産登記法第17条の例外」と対比して覚えましょう。
• 登録免許税法関連・先例等：登記の「取下げ」や「還付」に関する特別の授権の有無。

⑥ 受験生が気になるFAQ

Q. 本人（依頼者）が死亡した場合も、代理権は消滅しないのですか？
A. はい、消滅しません！（不動産登記法第17条第1号）これが不動産登記法の最大の特則です。登記申請前に本人が死亡しても、その申請は有効に処理されます。（ただし、その後の補正等で実質的な意思決定が必要な場合は相続人が対応します）

Q. 調査士が死亡した場合はどうなるのですか？
A. 民法第111条の原則通り、代理権は消滅します。ですから、依頼者は別の調査士を探して新たに委任状を書かなければなりません。（土地家屋調査士法人として受任していた場合は異なります）

Q. 委任状の雛形って、法律で決まっているのですか？
A.
厳密な法定様式はありませんが、法務省（法務局）が推奨する一定のフォーマットがあり、各土地家屋調査士会で実務上使いやすい雛形（一切の件や復代理人の選任権、取下げ権限などが全て網羅されているもの）を作成し、我々はそれを使用しています。

⑦ まとめ・受験生へのエール

代理権の論点は、民法の基本原則と不動産登記法の特則（第17条）の「対比」がすべてです。
委任状をもらった後に起きる「もしも」の事態（あの人が死んだら？社長が替わったら？）をシミュレーションしながら条文を読むと、試験問題のトラップ（肢エのようなあり得ない引継ぎ）に一瞬で気づけるようになります。この分野は実務に出てからも毎日使う知識の宝庫です。「自分が実務家になったつもり」で楽しく学んでいきましょう！応援しています！

【※法改正により変更の可能性あり。最新の条文をご確認ください】

※この記事は土地家屋調査士試験の合格者による学習支援を目的とした情報共有であり、法的助言ではありません。条文・判例・先例の引用は正確を期しておりますが、法改正や新判例により内容が変わる場合があります。最新の情報は法務省の公式サイト、e-Govの法令検索、および裁判所の判例検索で必ずご確認ください。