【令和7年土地家屋調査士試験・午後の部第14問】建物の表題登記の攻略法

土地家屋調査士試験の勉強、お疲れ様です！不動産登記法の「建物の表題登記」は、調査士として実務に出たあと最も申請頻度が高い登記の一つであり、試験でも出題可能性が極めて高い超重要テーマです。
この記事では、令和7年度 午後の部 第14問を題材に、建物の表題登記に関する特有の論点（合体、電子申請の添付情報、相続人からの申請など）を初心者にも分かりやすく解説します。実務を想像しながら、一緒に整理していきましょう！

① 問題と難易度

【問題の要約】
建物の表題登記（合体による登記、確認済証の電子署名要否、相続人からの申請、敷地利用権の証明要否、住所証明情報としての印鑑証明書の可否）に関するア〜オの記述のうち、正しいものの組合せを選ぶ問題です。

【各選択肢の要約】
ア：表題登記のみがある2個の建物を買い受けた者が合体した場合、合体後の建物の表題登記と合体前の建物の表題部抹消を申請できるか。
イ：電子申請で確認済証をスキャナ読み取りして添付する場合、作成者の電子署名は不要か。
ウ：表題登記がない建物の所有権を取得した者が死亡した場合、相続人からの表題登記申請は被相続人を表題部所有者としなければならないか。
エ：他人の土地上に新築した建物の表題登記を申請する場合、借地権を証する情報が必要か。
オ：表題部所有者となる者の住所証明情報として、印鑑証明書を提供することができるか。

【難易度判定】
Aランク（必答）
建物の表題登記に関するオーソドックスな肢が揃っています。「相続人からの申請」や「敷地の権利証明」などは頻出論点ですので、確実に正解したい問題です。

【一言アドバイス】
建物の表題登記は、「誰の所有か」「どんな建物か」を国に初めて登録する大切な手続きです。そのため、「住所証明」や「所有権証明」のルールが細かく決まっています。丸暗記ではなく「なぜその書類が要るのか/要らないのか」を考えましょう。

② 10秒でわかる結論

相続人からの表題登記は「最初から相続人名義」でOK！他人の土地に建てても「借地権の証明」は不要！住所証明には印鑑証明書も使えます！
（根拠条文：不動産登記法第47条、第49条 等）

③ 思考プロセス ～法令・判例で斬る解法実況～

それでは、各選択肢を分析していきましょう。

肢ア

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「2個の建物を合体」「合体後の表題登記と合体前の抹消」。合体したなら新しく登録して、古いものは消す。素直な規定だ！

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記法第49条第1項第1号（合体による登記等）です。表題登記のみがある建物同士が合体して1個の建物となった場合において、合体後の建物の所有権を取得した者は、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消を申請することができます（義務でもあります）。よって本肢は「正しい」です。

肢イ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「スキャナで電磁的記録」「電子署名を要しない」。いやいや、誰がスキャンしたか証明しないと偽造し放題になっちゃうよ！

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記規則第43条の2（情報通信技術を利用する方法による提供）です。書面で作成された添付情報をスキャナにより電磁的記録に記録して提供する場合、その情報の正当性を担保するため、当該電磁的記録を作成した者（通常は申請人または代理人）の「電子署名」を付さなければなりません。電子署名「不要」とする本肢は「誤り」です。

肢ウ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「相続人が申請」「被相続人を表題部所有者としなければならない」。死んだ人の名前でわざわざ新規に登記をつくる？二度手間じゃない？

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記法第47条第2項（建物の表題登記の特例）です。表題登記がない建物の所有権を取得した者が表題登記を申請しないまま死亡した場合、その相続人は、「自己（相続人自身）」を表題部所有者とする建物の表題登記を直接申請することができます。わざわざ被相続人名義にする必要はありません。よって本肢は「誤り」です。

肢エ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「他人の土地」「借地権を証する情報が必要」。建物の登記をするのに、土地の権利関係まで登記官がチェックするのかな？

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記令別表（添付情報）の規定です。建物の表題登記の添付情報として要求されているのは、「建物図面・各階平面図」や「所有権を証する情報」等です。敷地が他人の所有地であっても、「当該土地の借地権を有することを証する情報（借地契約書等）」の提供までは要求されていません（登記の目的はあくまで建物の物理的現況等の公示だからです）。よって本肢は「誤り」です。

肢オ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「住所を証する情報」「印鑑に関する証明書」。印鑑証明書には必ず「住所」と「氏名」が載っているから、住所証明書として使えるはず！

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記規則第34条（住所を証する情報の提供）等の解釈および実務先例です。表題部所有者となる者の「住所を証する情報」としては、住民票の写しが代表的ですが、市区町村長が作成した「印鑑に関する証明書（印鑑登録証明書）」にも住所の記載があるため、これを住所を証する情報として援用・提供することが認められています。よって本肢は「正しい」です。

【まとめ表】

→ 正解は アとオ を含む組合せです。

④ 【重要】実務との交差点

建物の表題登記は、調査士になれば日常茶飯事に行う業務です。「借地の上の建物（肢エ）」の依頼は非常に多く受けますが、法務局での登記手続きにおいて地主のハンコや借地契約書は不要です。これは「登記所はあくまで建物の現況と所有者を登録する場所であり、土地利用の正当性まで審査するわけではない」からです。
また、肢オの「印鑑証明書を住所証明情報として使う」テクニックは実務でもよく登場します。依頼者から「住民票は取ってないけど印鑑証明書なら手元にある」と言われたときに、「それで大丈夫ですよ」と即答できるのは、この知識があるからです。

⑤ 関連条文・先例リスト（受験生の自習用）

• 不動産登記法第47条（建物の表題登記）：新築時の大原則。第2項の「相続人からの直接申請」はよく出ます。
• 不動産登記法第49条（合体による登記等）：建物の合体に関する複雑な手続の出発点です。
• 不動産登記規則第43条の2（スキャナ保存と電子署名）：近年推進されている電子化関連の規定。今後も出題が予想されます。

⑥ 受験生が気になるFAQ

Q. 亡くなったお父さんが建てた未登記の実家。長男の私名義でいきなり表題登記していいの？
A. はい、可能です。不動産登記法第47条第2項により、相続人は自分名義で直接建物の表題登記を申請できます。ただし、遺産分割協議書などの「なぜあなたが表題部所有者となるのか」を証する所有権証明情報は別途必要になります。

Q. 電子申請の「電子署名」って具体的に誰の署名ですか？
A. 実務では、調査士が原本（紙）を確認してPDF化（スキャン）し、「土地家屋調査士の職印の電子署名」を付与して送信するのが一般的です。電子化社会のルールとして覚えておきましょう。

Q. 印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものじゃないとダメですか？
A. 実は「住所証明情報」として印鑑証明書を使う場合、登記規則上「3ヶ月以内」という有効期限の縛りはありません（所有権移転等で義務者の意思確認に使う場合は3ヶ月以内）。細かいですが、試験で狙われるポイントです。

⑦ まとめ・受験生へのエール

今回の問題は、建物の表題登記における「例外的な申請」や「添付情報のちょっとした工夫」を問う良問でした。
「なぜそのルールがあるのか（登記の目的・偽造防止など）」をベースに考えると、暗記量がぐっと減ります。
本試験でも、このあたりの知識は得点源になります。実務家になったつもりで知識を整理してみてください。応援しています！

【※法改正により変更の可能性あり。最新の条文をご確認ください】

※この記事は土地家屋調査士試験の合格者による学習支援を目的とした情報共有であり、法的助言ではありません。条文・判例等の引用は正確を期しておりますが、法改正や新判断により内容が変わる場合があります。最新の情報は法務省の公式サイト、e-Govの法令検索等で必ずご確認ください。