【令和7年土地家屋調査士試験・午後の部第9問】登記識別情報の攻略法

土地家屋調査士試験の勉強、順調に進んでいますか？不動産登記法の「登記識別情報」に関する問題は、「暗証番号（パスワード）」という性質をしっかりイメージできれば、暗記量がグッと減るお得な論点です。
この記事では、令和7年度 午後の部 第9問を題材に、昔の「権利証」との違いや、実務での取り扱いを交えながら分かりやすく解説します。それでは、一緒に見ていきましょう！

① 問題と難易度

【問題の要約】
登記識別情報（再通知の制限、失効の申出権者、官公署の特例、無効化のタイミング、法人の合併と通知の要否）に関するア〜オの記述のうち、正しいものの組合せを選ぶ問題です。

【各選択肢の要約】
ア：登記名義人は、登記識別情報を紛失した場合でも、その再通知を求めることはできないか。
イ：登記識別情報が通知された後、所有権登記名義人（A）は、代理人（B）に失効の申出を委任することができるか。
ウ：官公署が権利者となる登記を嘱託した場合、希望しなくても登記識別情報は通知されるか。
エ：登記官は、登記識別情報の提供を受けて所有権移転の登記を完了したとき、提供された情報を直ちに無効にするか。
オ：A社とB社の合併による所有権移転登記において、存続するA社には登記識別情報が通知されるか。

【難易度判定】
Aランク（必答）
登記識別情報の「提供」「通知」「失効申出」に関する超基本ルールが問われています。パスワード（暗証番号）と同じ性質を持つことを理解していれば、迷わず解答できるはずです。

【一言アドバイス】
登記識別情報は「12桁のパスワード」です。「パスワードは再発行されない」「使ってもパスワード自体は消えない」「パスワードの無効化（失効）は自分から言い出せる」という感覚を持ちましょう。

② 10秒でわかる結論

登記識別情報（パスワード）は、紛失しても絶対に「再通知」されません！また、一度登記申請で使ったからといって、そのパスワードが「無効」になるわけではありません。
（根拠条文：不動産登記法第21条、第22条、不動産登記規則第65条等）

③ 思考プロセス ～法令・規則で斬る解法実況～

それでは、各選択肢を分析していきましょう。

肢ア

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「登記識別情報を紛失」「再通知を求めることはできない」。パスワードを書いた紙（シール）を無くしたら、もう一回発行してもらえるのかな？いや、権利証の時代から再発行はダメだったはずだ！

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記規則等の解釈（実務上確立された絶対的ルール）です。登記識別情報は、本人に最初に「通知」された時点で完結し、紛失・盗難・滅失などのいかなる理由があろうとも「再通知（再発行）」されることは絶対にありません。どうしても必要な場合は、事前通知制度など別の本人確認手続を利用することになります。よって「再通知を求めることはできない」とする本肢は「正しい」です。

肢イ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「失効の申出」「代理人」。パスワードをやばい人に見られたかもしれない！という時、司法書士や調査士に頼んで「この暗証番号、無効にして手続をストップして！」と頼めるか？

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記規則第65条第2項です。登記名義人は、自分の登記識別情報が悪用される恐れがある場合などに「失効の申出」をすることができます。これは本人からの申出が原則ですが、もちろん、委任状等の権限を証明する情報を提供すれば「代理人によって申出をすることもできる」と規定されています。よって「申出をすることができない」とする本肢は「誤り」です。

肢ウ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「官公署が登記権利者」「嘱託」「通知されるか」。前の問題（第6問）とリンクする知識です。役所はVIP待遇（信用度が高い）だから、パスワードはいらないはず。

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記法第117条第2項です。官公署が権利を取得した場合（国が土地を買った等）、そもそも官公署の公印等で真正性が担保されるため、原則として登記識別情報は「通知されません（不通知）」。ただし、官公署が「希望する旨の申出をした場合」に限り、例外的に通知されます。本肢は「官公署の希望の有無にかかわらず通知される」としているため「誤り」です。

肢エ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「登記完了」「提供された情報を直ちに無効にする」。12桁の暗証番号は、一回使ったら使い捨て（ワンタイムパスワード）になるのか？という論点です。

第2層：法令根拠の提示
根拠は、登記識別情報の性質に関する基本法理です。登記識別情報は、その不動産を所有している限り、何度でも（例えば複数回に分けて抵当権を設定するときなど）使い回す性質のものです。登記官が手続を完了したからといって、システム上「直ちに無効」にされるわけではありません。「直ちに無効にする」とする本肢は「誤り」です。

肢オ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「A社とB社の合併」「所有権移転の登記」「存続するA社には通知されるか」。新たに登記名義人になった者には、原則としてパスワードが配られるはずです。

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記法第21条です。「登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合…、当該登記名義人に対し、登記識別情報を通知しなければならない」とされています。B社からA社への合併による所有権移転（承継）により、A社は特定の不動産において「新たに」登記名義人となるため、その権利を証明するための登記識別情報がA社へ通知されます。よって本肢は「正しい」です。

【まとめ表】

→ 正解は 2（アとオが正しい） です。

④ 【重要】実務との交差点

私たち土地家屋調査士が「登記識別情報」に触れるのは、主に「建物の合体」や「土地の合筆」の登記手続の時です。
例えば合筆登記の際、お客様から「昔の権利証や、登記識別情報通知書（緑色の目隠しシールが貼られた紙）」をお預かりします。
この時、お客様から「先生、シール剥がれて番号見えちゃってるんだけど大丈夫？」とか、「泥棒に入られて権利証ごと盗まれたから、再発行してよ！」と聞かれることがよくあります。
その時に「登記識別情報は再発行（再通知）は一切できないこと（肢ア）」や、「万が一誰かに番号を見られてしまったら、悪用を防ぐために代理人として『失効の申出』ができること（肢イ）」を即座にアドバイスして差し上げるのが、法律家としての務めです。パスワード（情報）の管理という視点を持つと、とても実践的な知識になりませんか？

⑤ 関連条文リスト（受験生の自習用）

• 不動産登記法第21条（登記識別情報の通知）：「誰に」「どんな時」通知されるか。原則の条文です。
• 不動産登記法第117条第2項（官公署の例外）：「原則不通知・希望すれば通知」。試験によく出る官公署の特権シリーズ。
• 不動産登記規則第65条（失効の申出）：番号の無効化の手続き。本人出頭か、代理人か、という手続の基本。

⑥ 受験生が気になるFAQ

Q. 再発行してもらえないなら、暗証番号（登記識別情報）を無くした人は二度と土地を売れないのですか？
A.
安心してください。そんなことはありません。「事前通知制度」といって、法務局から「本当にあなたが申請しましたか？間違いなければ実印を押して返信してください」と簡易書留の郵便（本人限定受取郵便）が届く仕組みを利用するか、司法書士や公証人などが「面談して本人に間違いないと証明する（資格者代理人による本人確認情報）」制度を活用することで、登記手続を進めることができます。

Q. シール式の登記識別情報と、昔の分厚い「権利証（登記済証）」は同じものと考えていいですか？
A. 役割としては同じ「不動産のパスワード効果」を持つものです。ただし、昔の権利証（登記済証）には「失効の申出」という制度はありません（紙そのものなので）。試験ではこの2つの違いを問われることもあるので注意してください。

Q. ワンタイムパスワードではない（肢エ）とありますが、売却した後はどうなるんですか？
A.
例えばAさんが土地を全部Bさんに売却（所有権移転）した場合、Aさんの所有権が消滅するため、Aさんの登記識別情報は実質的に「意味のない単なる数字の羅列（効力を失った状態）」になります。しかし、法務局がシステム上で「直ちに無効化処理」をしているわけではなく、使えなくなるという結果論です。

⑦ まとめ・受験生へのエール

登記識別情報の問題は、「パスワードの管理責任」というキーワードで整理すると、すべてが腑に落ちます。
紛失しても再発行しない（自己責任）、危ないと思ったら無効化できる（失効申出）、官公署は安全だからパスワード不要（特例）。
この分野は「不動産取引の安全」を守るための最重要ブロックですので、確実に得点源にしてください。今日も一歩、実務家に近づきましたね。応援しています！

【※法改正により変更の可能性あり。最新の条文をご確認ください】

※この記事は土地家屋調査士試験の合格者による学習支援を目的とした情報共有であり、法的助言ではありません。条文・判例等の引用は正確を期しておりますが、法改正や新判断により内容が変わる場合があります。最新の情報は法務省の公式サイト、e-Govの法令検索等で必ずご確認ください。