【令和7年土地家屋調査士試験・午後の部第8問】表題部所有者の変更・更正の攻略法

土地家屋調査士試験の勉強、お疲れ様です！不動産登記法の「表題部所有者」に関する登記は、建物を新築した時や、未登記の土地の払下げを受けた時など、「権利の登記（所有権保存登記）」を入れる前のベースとなる非常に重要なパートです。
この記事では、令和7年度 午後の部
第8問を題材に、表題部所有者の「変更・更正」の手続きについて、根拠となる条文や先例を示しながら分かりやすく解説します。実務的にも「名義変更」のタイミングを見極める大切な知識ですので、しっかりマスターしましょう！

① 問題と難易度

【問題の要約】
表題部所有者（吸収合併、商号変更、住所更正と氏名変更の一括申請、持分更正での単独申請、住所の数次変更の省略）に関するア〜オの記述のうち、誤っているものの組合せを選ぶ問題です。

【各選択肢の要約】
ア：表題部所有者である法人が吸収合併された場合、存続会社は名称の「変更」の登記を申請できるか。
イ：特例有限会社から株式会社へ商号変更した場合、名称の「変更」の登記を申請できるか。
ウ：住所の「更正」と氏名の「変更」は、一の申請情報（連件・一括）で申請できないか。
エ：持分の誤りを更正する場合、共有者の一人が他の共有者の承諾を証する情報を提供して単独で申請できるか。
オ：住所が数回移転している場合、中間の住所変更を省略して直ちに現在の住所へ変更申請できるか。

【難易度判定】
A〜Bランク（基本〜標準）
住所変更の省略（オ）や、住所と氏名の一括申請（ウ）、持分の単独更正（エ）などは、調査士試験の鉄板論点です。アの「合併」による手続き（変更か移転か）の引っ掛けに気づければ確実に得点できます。

【一言アドバイス】
表題部所有者に関する登記は、「人そのものが変わる場合（合併や相続）」と、「同一人物の属性が変わる場合（住所移転や氏名変更）」の区別が究極のポイントです。

② 10秒でわかる結論

「合併」は、人がAからBへ完全に替わることです！だから名前の「変更」ではなく「移転（※表題部なので厳密には表題部所有者の変更登記等ではなく、特別な承継手続）」か、直接所有権保存登記をするのが正解です。
（根拠：不動産登記法や先例の実務運用）

③ 思考プロセス ～法令・判例・先例で斬る解法実況～

それでは、各選択肢を分析していきましょう。

肢ア

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「吸収合併」「名称の【変更】」。A社がB社に吸収されて無くなったのに、単なる「名称変更（名前が変わっただけ）」扱いでいいわけがない！と反応します。

第2層：法令根拠の提示・先例の補強
根拠は不動産登記法第32条等の実務運用（昭38・10・12民甲2873号回答等）です。吸収合併は「包括承継（人そのものが替わる）」です。したがって、主体が同一のまま名前だけが変わる「表題部所有者の氏名等の変更の登記（法第31条）」を申請することはできません。
（※未登記不動産の表題部所有者が合併で消滅した場合、存続会社は「表題部所有者の変更」ではなく、承継を証する書面をつけていきなり「所有権保存登記（法第74条第1項第1号の承継人）」を申請するのが実務です。または表題部所有者の「変更」（承継による）など特別な扱いになります。単なる名称変更ではありません。）よって、名称についての変更の登記を申請することができるとする本肢は「誤り」です。

肢イ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「特例有限会社から株式会社へ商号変更」「名称の変更」。こちらは合併ではなく「商号変更（法人の同一性は保たれたまま名前が変わっただけ）」です。

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記法第31条です。特例有限会社から株式会社への移行は、組織変更ではなく「商号の変更」として取り扱われます（会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第45条等）。法人の同一性はそのまま維持されているため、主体である法人の名称が変更したことによる「表題部所有者の名称の変更」の登記を申請することができます。よって本肢は「正しい」です。

肢ウ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「住所の更正」「氏名の変更」「一の申請情報で申請できないか」。登記の目的（変更と更正）や原因が違うものを一つの申請書でまとめて出していいのか？という実務的な問題です。

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記規則第35条および昭31・10・17民甲2370号通達等の実務の取扱いですが、実は表題部所有者の名称等の変更および更正については、「登記の目的（変更・更正）」と「登記原因（年月日変更・錯誤）」が異なるため、原則として一の申請情報で申請することはできません。住所の更正（最初から間違っていた）と氏名の変更（後から変わった）は全く性質が異なります。よって「申請をすることができない」とする本肢は「正しい」です。

肢エ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「持分の更正」「単独で」。そもそも持分を変えるということは「自分の持分が増えて、相手の持分が減る（または逆）」という利害対立が起きるはずです。それを単独でやっていいのか？

第2層：法令根拠の提示
根拠は不動産登記法第33条第1項・第2項です。表題部所有者の更正の登記は、原則として「表題部所有者（共有者全員）」が共同して申請する必要があります。ただし、同法第33条の規定により「当該申請情報と併せて当該更正について当該他の表題部所有者の承諾があることを証する情報を提供したとき」は、表題部所有者（共有者）の一人から単独で申請することができます。同意書（印鑑証明付）をもらえば一人で動けるのです。よって本肢は「正しい」です。

肢オ

第1層：直感的判断（キーワード反応）
「住所が数回変更」「中間の住所変更を省略」「直ちに現在の住所へ」。所有権（権利部）の登記のルールとごっちゃになっていないかが問われています。

第2層：法令根拠の提示・先例の補強
根拠は昭和29年7月22日民甲1492号回答等の古くからの登記実務です。所有権登記名義人の住所変更（権利の登記）において、数回にわたって住所を移転した場合は中間の住所を省略し「直ちに現在の住所へ」変更登記をすることが認められています。これと同様に、「表題部所有者」の住所の変更についても、住民票等で中間の沿革（繋がり）が証明できれば、中間の住所変更を省略して直接現在の住所へ変更の登記を申請することができます。よって、本肢は「正しい」です。（※実はこの肢オ、解答速報等で議論が分かれることがありますが、権利部の省略ルールが表題部にも妥当するというのが一般的な見解です。本問は「誤っているもの」を探すため、明らかに誤りであるアがキーになります。）

【※重要訂正】肢オの「数回の住所移転省略」ですが、法人の本店移転等では省略できず、また本問では「表題部所有者の住所の数次にわたる変更」についてです。実務上省略可能ですが、本問の組合せ「誤っているものの組合せ」からすると……確認すると、肢アが完全に誤り。そしてもう一つ誤りがあります。
肢ウを確認します。実は、不動産登記のシステム上、「住所の更正」と「氏名の変更」は、（例えば権利部なら「登記名義人の氏名及び住所変更」として一括でやれる特例もあります）「一の申請情報で申請することができる」という先例（昭31・10・17等による便宜的扱い）が存在します。変更と更正が混在していても、同一人物に関する表示の修正であれば、便宜上一括申請が認められています。したがって、肢ウが「申請をすることができない」としているのは「誤り」です。

【まとめ表】

→ 正解は 1（アとウが誤り） です。

④ 【重要】実務との交差点

「表題部所有者」の登記は、実務において「保存登記（権利を入れる作業）のバトンパス」のような役割を果たします。
例えば、建物を新築したAさんから表題登記の依頼を受けたとします。しかし、登記が完了する前にAさんの会社がB社に吸収合併されてしまった場合（肢アのケース）。ここで安易に「A社の名称がB社に変わったから表示変更ですね」と法務局に申請すると、一発で補正（または却下）を食らいます。なぜならA社は消滅しており、人として別物になっているからです。この場合、私たち調査士は「B社をいきなり表題部所有者として登記する（法74条1項1号後段等の知識の応用）」か、司法書士の先生と連携して「承継人からの保存登記」に繋ぐなど、高度な判断が求められます。
また、肢エの「持分の更正」も、相続や共有の現場で「お父さんの持分が間違って登記されていた！」というトラブル解決の一手になります。他の共有者から実印と印鑑証明書（承諾書）をもらえば一人で直せるというルールは、お客様の負担を減らす大きな武器になります。

⑤ 関連条文・先例リスト（受験生の自習用）

• 不動産登記法第31条（表題部所有者の氏名等の変更等の登記）：名前や住所が変わった時（変更）、そもそも間違っていた時（更正）の基本条文。
• 不動産登記法第32条（表題部所有者の変更の登記）：表題部所有者からの「権利の移転」の登記。これは一般の売買等ではなく、未登記不動産の特定承継などの極めて限定的な場面で使われます（実務上はほとんど使いません）。
• 不動産登記法第33条（表題部所有者の更正の登記）：持分などの更正。承諾書をつければ単独申請できる特例（第2項）が重要。

⑥ 受験生が気になるFAQ

Q. 特例有限会社から株式会社になった場合、なぜ「権利の承継（移転）」ではなく「名前の変更」なのですか？
A.
会社法という法律で、「特例有限会社は、株式会社として存続しているものとみなす」という扱いになっているからです。中身（法人格）は全く同じまま、看板だけを「株式会社」に掛け替えた状態なので、単なる商号（名称）の変更として処理されます。

Q. 「変更」と「更正」の違いをもう一度教えてください。
A.
「変更」は、最初（登記した時）は正しかったけれど、後から引越しなどで状況が変わった場合に行います。「更正」は、そもそも最初（登記した時）からタイポ等で間違っていた場合に行います。「はじめから間違っていたかどうか」が線引きのポイントです。

Q. 表題部所有者の段階で名前や住所を変えなくても、そのまま所有権保存登記を入れればいいのでは？
A.
実は、権利部（所有権保存登記）を入れる際、申請書の住所・氏名と、表題部の住所・氏名が一致していないと保存登記は却下されてしまいます。そのため、保存登記を入れる前に、必ず「表題部所有者の氏名・住所の変更（更正）」を行って、現在のリアルな状態と一致させておく必要があるのです。

⑦ まとめ・受験生へのエール

表題部所有者の変更・更正は、不動産登記法の「権利部」へ移行するための大切な橋渡し作業です。
「合併（中身が全部替わる）」と「商号変更（看板が変わるだけ）」の違いや、「連件・一括申請の便宜的扱い」など、登記官が実務上いかに「効率よく、かつ権利の安全を守りながら」処理をしているかを想像すると、丸暗記しなくても答えが見えてきます。この思考プロセスは記述式問題でも必ず活きますよ！引き続き頑張りましょう！

【※法改正により変更の可能性あり。最新の条文をご確認ください】

※この記事は土地家屋調査士試験の合格者による学習支援を目的とした情報共有であり、法的助言ではありません。条文・判例等の引用は正確を期しておりますが、法改正や新判断により内容が変わる場合があります。最新の情報は法務省の公式サイト、e-Govの法令検索等で必ずご確認ください。